TESOURO DIRETO X FUNDOS IMOBILIÁRIOS: QUAL INVESTIR?

INTRODUÇÃO

Você tem dinheiro para investir e está em dúvida entre Tesouro Direto e Fundos Imobiliários?

Talvez você já tenha ouvido:

“Tesouro Direto é mais seguro.”

Ou:

“FII paga renda todos os meses.”

Ou ainda:

“Para aposentadoria, o melhor é receber dividendos.”

Mas existe um problema nessas afirmações:

Tesouro Direto e Fundos Imobiliários são investimentos diferentes, com características, riscos, tributação e objetivos diferentes.

O Tesouro Direto reúne títulos públicos com diferentes formas de remuneração e prazos. Existem alternativas vinculadas à Selic, à inflação, prefixadas e também títulos estruturados para geração de renda futura, como o Tesouro RendA+.

Os Fundos de Investimento Imobiliário, conhecidos como FIIs, são fundos que permitem ao investidor participar de uma carteira relacionada ao mercado imobiliário, por meio da aquisição de cotas. Essas carteiras podem envolver imóveis e também ativos financeiros ligados ao setor imobiliário.

E existe uma diferença fundamental:

Tesouro Direto está associado à renda fixa, enquanto os FIIs são investimentos de renda variável.

Isso significa que a comparação não deve ser simplesmente:

“Qual rende mais?”

A pergunta correta é:

“Qual investimento faz sentido para o meu objetivo financeiro?”

Neste artigo, a RENDEXIS vai colocar os dois lado a lado para explicar, em linguagem simples, como funcionam, quais são os riscos, como ocorre a tributação, como funciona a renda periódica e em quais situações cada alternativa pode fazer parte de uma estratégia de investimentos.

NÃO COMPARE TESOURO DIRETO E FII APENAS PELA RENTABILIDADE

Quando alguém pergunta:

“Tesouro Direto ou FII: qual é melhor?”

Existe uma informação importante faltando.

Melhor para quê?

Para:

• reserva financeira?
• aposentadoria?
• renda mensal?
• proteção contra inflação?
• crescimento patrimonial?
• diversificação?
• objetivo de curto prazo?
• objetivo de longo prazo?

A resposta pode mudar completamente dependendo do objetivo.

Imagine dois investidores.

INVESTIDOR A

Quer construir patrimônio para utilizar daqui a 15 anos e deseja maior previsibilidade.

INVESTIDOR B

Quer exposição ao mercado imobiliário e busca receber distribuições periódicas.

Os dois podem investir R$ 10 mil.

Mas não necessariamente deveriam analisar os mesmos produtos da mesma maneira.

Por isso:

o primeiro passo não é escolher o investimento.

É definir qual problema financeiro o investimento precisa resolver.

O QUE É O TESOURO DIRETO?

O Tesouro Direto é um programa de investimento em títulos públicos federais destinado a pessoas físicas.

Existem diferentes títulos, com características distintas.

Entre eles estão:

• Tesouro Selic;
• Tesouro Prefixado;
• Tesouro IPCA+;
• Tesouro Educa+;
• Tesouro RendA+.

Cada título possui uma lógica própria de remuneração e de fluxo de pagamentos.

Portanto, dizer:

“Eu invisto no Tesouro Direto”

não é suficiente para saber qual estratégia está sendo utilizada.

Investir em Tesouro Selic é diferente de investir em Tesouro IPCA+.

E investir em Tesouro IPCA+ é diferente de utilizar o Tesouro RendA+ para planejamento de aposentadoria.

TESOURO SELIC

O Tesouro Selic possui remuneração vinculada à taxa Selic.

Ele costuma ser utilizado por investidores que procuram uma alternativa de renda fixa com liquidez e menor sensibilidade às oscilações de preço em comparação com títulos de prazo mais longo.

O Tesouro Nacional garante liquidez diária aos títulos adquiridos no Tesouro Direto, mas o resgate antecipado ocorre pelo preço de mercado vigente naquele momento.

Pode ser utilizado, por exemplo, para:

• reserva financeira;
• dinheiro destinado a objetivos de curto prazo;
• parcela conservadora da carteira;
• recursos que podem precisar de liquidez.

Um detalhe importante

O Tesouro Selic não significa:

“Meu saldo nunca oscila.”

O preço dos títulos é atualizado de acordo com as condições de mercado.

A diferença é que sua sensibilidade às oscilações tende a ser menor que a de títulos de prazo mais longo.

TESOURO IPCA+: PROTEÇÃO CONTRA A INFLAÇÃO

O Tesouro IPCA+ possui uma característica importante:

IPCA + uma taxa de juros real.

Em termos simplificados:

Rentabilidade = inflação medida pelo IPCA + taxa real contratada

Esse tipo de título pode ser utilizado em objetivos de longo prazo nos quais a preservação do poder de compra seja importante.

Mas existe um detalhe que o investidor precisa compreender.

O preço do título pode oscilar antes do vencimento.

Se as taxas de mercado mudarem, o preço do título também poderá mudar.

Essa é a chamada:

marcação a mercado.

Se o investidor mantiver o título até o vencimento, receberá a remuneração definida pelas condições do título, conforme suas regras.

Se vender antes do vencimento, o Tesouro recompra o título pelo preço de mercado daquele momento. O resultado pode ser diferente daquele originalmente contratado.

TESOURO PREFIXADO

No Tesouro Prefixado, a taxa de remuneração é definida no momento da compra.

Em outras palavras:

o investidor conhece a taxa nominal contratada para o vencimento.

Existem títulos prefixados sem pagamento periódico e títulos com juros semestrais.

Mas novamente existe a marcação a mercado.

Portanto:

taxa contratada não significa preço constante durante todo o período.

Se o investidor vender antes do vencimento, poderá receber um valor diferente daquele que imaginava simplesmente olhando a taxa contratada.

TESOURO RENDa+: UMA ALTERNATIVA PARA A APOSENTADORIA

O Tesouro RendA+ foi desenvolvido com foco no planejamento de aposentadoria.

O título possui remuneração vinculada ao IPCA mais juros definidos na compra e, depois do período de acumulação, passa a proporcionar renda mensal durante 20 anos.

Isso cria uma estrutura diferente de simplesmente acumular patrimônio.

O planejamento passa a ser:

acumulação → aposentadoria → renda mensal.

Para quem está pensando em aposentadoria, essa característica precisa ser comparada com outras estratégias de geração de renda.

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Os Fundos de Investimento Imobiliário — FIIs são fundos que reúnem recursos de diversos investidores para aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário, conforme a política de investimento de cada fundo.

Podem existir fundos com exposição a:

• imóveis;
• shopping centers;
• galpões logísticos;
• escritórios;
• recebíveis imobiliários;
• outros títulos e valores mobiliários ligados ao setor imobiliário.

Os FIIs são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários e possuem regulamentação específica dentro da Resolução CVM 175.

Ao comprar cotas, o investidor se torna cotista do fundo.

Mas atenção:

comprar uma cota de FII não significa ser proprietário direto de um determinado imóvel.

O cotista possui uma participação no patrimônio do fundo por meio das cotas.

COMO O INVESTIDOR GANHA DINHEIRO COM FIIs?

Existem duas formas principais de analisar o retorno.

1. DISTRIBUIÇÃO DE RENDIMENTOS

Os FIIs podem distribuir resultados aos cotistas.

Na prática, muitos fundos fazem distribuições mensais.

Esses resultados podem decorrer de:

• aluguéis;
• receitas imobiliárias;
• juros de ativos;
• operações realizadas pelo fundo;
• outras receitas previstas na estratégia.

A legislação estabelece distribuição mínima de resultados em determinados períodos, e a maioria dos FIIs realiza distribuições mensalmente.

Mas atenção:

rendimento mensal não significa renda garantida.

A própria CVM alerta que os rendimentos podem variar e que fatores como vacância, inadimplência, gestão e condições de mercado podem afetar os resultados.

2. VALORIZAÇÃO DAS COTAS

A segunda fonte de retorno é a valorização da cota.

Imagine:

Você compra uma cota por: R$ 100

Depois de determinado período, ela passa a valer: R$ 115

Existe uma valorização de: 15%

Mas também pode ocorrer o contrário.

A cota pode cair de: R$ 100 → R$ 85

Por isso, FII é investimento de renda variável.

TESOURO DIRETO É RENDA FIXA. FII É RENDA VARIÁVEL.

Essa diferença é fundamental.

NÃO CONFUNDA RENDA FIXA COM PREÇO FIXO

Esse é um erro bastante comum.

Muita gente pensa:

“Tesouro é renda fixa, então nunca posso perder dinheiro.”

Não é assim.

Os títulos do Tesouro podem apresentar oscilações de preço antes do vencimento.

O próprio Tesouro Direto informa que, no resgate antecipado, o título é recomprado pelo preço de mercado.

Portanto:

renda fixa se refere à forma de remuneração contratada, não à ausência deoscilação de preço.

QUAIS SÃO OS PRINCIPAIS RISCOS DOS FIIs?

Os riscos dependem da estratégia de cada fundo.

Entre eles estão:

VACÂNCIA

Um imóvel pode ficar sem ocupante.

Isso pode reduzir a receita.

INADIMPLÊNCIA

Um locatário pode deixar de pagar.

Isso pode afetar o resultado do fundo.

RISCO DE MERCADO

O preço das cotas pode subir ou cair.

RISCO DE GESTÃO

As decisões do administrador e do gestor podem afetar os resultados.

RISCO DE CRÉDITO

Nos FIIs que investem em recebíveis, existe risco relacionado aos devedores e aos créditos que compõem a carteira.

CONCENTRAÇÃO

Um fundo pode estar muito concentrado em:

• poucos imóveis;
• poucos locatários;
• uma região;
• um setor;
• determinados emissores.

A CVM destaca que os FIIs são renda variável e que os rendimentos não têm garantia de manutenção.

LIQUIDEZ: TESOURO DIRETO X FII

Aqui existe uma diferença importante.

O Tesouro Direto possui liquidez diária e o Tesouro Nacional recompra os títulos.

Mas:

liquidez não significa preço garantido.

No resgate antecipado, o título é negociado pelo preço de mercado.

Nos FIIs, o investidor normalmente precisa vender suas cotas no mercado secundário.

Portanto, a capacidade de transformar a cota em dinheiro depende também da liquidez daquele fundo e das condições do mercado.

A pergunta correta não é apenas:

“Consigo vender?”

Mas:

“Consigo vender quando precisar e por um preço compatível com o que considero aceitável?”

RENDA MENSAL: FII OU TESOURO?

Essa é uma das comparações mais populares.

Os FIIs são conhecidos pela distribuição periódica de rendimentos e muitos realizam pagamentos mensais. Porém, o valor não é garantido e pode variar.

O Tesouro também possui títulos com fluxos periódicos.

Existem títulos com:

• pagamento no vencimento;
• juros semestrais;
• renda mensal estruturada.

O Tesouro RendA+, por exemplo, foi desenvolvido para proporcionar renda mensal durante 20 anos após o período de acumulação.

Portanto:

“Quero renda mensal” não significa automaticamente “preciso comprar FII”.

É necessário analisar de onde virá essa renda e quais riscos estarão associados a ela.

NÃO CONFUNDA RENDA MENSAL COM SALÁRIO

Um FII pode distribuir:

R$ 0,80 por cota em determinado mês.

Isso não significa que distribuirá exatamente R$ 0,80 todos os meses.

O resultado pode mudar.

Da mesma forma, uma carteira de FIIs pode apresentar crescimento ou redução do patrimônio.

Por isso, quem pretende viver de rendimentos precisa pensar também em:

• estabilidade da renda;
• inflação;
• preservação do patrimônio;
• diversificação;
• impostos;
• custos;
• risco de redução dos rendimentos.

TRIBUTAÇÃO DO TESOURO DIRETO

Os títulos do Tesouro Direto estão sujeitos ao Imposto de Renda conforme a tabela regressiva da renda fixa.

Também existe IOF para determinadas operações com prazo inferior a 30 dias.

Além dos impostos, existem custos relacionados à custódia.

A taxa de custódia da B3 informada pelo Tesouro Direto é de 0,20% ao ano, com regras específicas para diferentes títulos. Para o Tesouro Selic, existe isenção até R$ 10 mil por CPF, incidindo sobre o excedente.

E A TRIBUTAÇÃO DOS FIIs?

Aqui é preciso ter bastante cuidado.

Não é correto simplesmente afirmar:

“FII não paga imposto.”

Existem tratamentos tributários diferentes para:

• rendimentos distribuídos;
• ganho de capital na venda das cotas.

Além disso, a isenção dos rendimentos para pessoa física depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos pela legislação.

Portanto, o investidor deve verificar a legislação vigente e a situação específica do fundo e do investidor antes de considerar determinado rendimento como isento.

Tributação deve ser analisada sobre o retorno líquido, e não apenas sobre o rendimento bruto.

O QUE IMPORTA MAIS: RENTABILIDADE OU RETORNO TOTAL?

Imagine dois investimentos.

INVESTIMENTO A

Recebe:

R$ 1.000 de rendimentos

Mas perde:

R$ 1.500 em valor de mercado.

INVESTIMENTO B

Recebe:

R$ 500 de rendimentos

Mas apresenta:

R$ 1.500 de valorização.

Olhar somente para o rendimento mensal não mostra o resultado completo.

Por isso, o investidor precisa observar:

Retorno total = rendimentos + valorização/desvalorização − custos − impostos

Essa lógica é especialmente importante nos FIIs.

TESOURO IPCA+ X FII PARA LONGO PRAZO

Imagine um investidor pensando em 10, 15 ou 20 anos.

Ele pode analisar:

TESOURO IPCA+

Possui remuneração vinculada ao IPCA mais uma taxa real.

Pode ser utilizado em objetivos de longo prazo nos quais a proteção do poder de compra seja relevante.

FII

Pode proporcionar:

• exposição ao mercado imobiliário;
• distribuição de resultados;
• possibilidade de valorização das cotas;
• diversificação.

Mas também apresenta:

• volatilidade;
• risco de vacância;
• risco de inadimplência;
• risco de gestão;
• risco de mercado.

A diferença fundamental é:

Tesouro IPCA+ possui uma estrutura de remuneração contratada.

FII depende do desempenho dos ativos e das condições do mercado.

TESOURO RENDa+ X FII PARA APOSENTADORIA

Para aposentadoria, a comparação fica ainda mais interessante.

O Tesouro RendA+ foi desenvolvido especificamente para acumulação e posterior recebimento de renda mensal durante 20 anos.

Os FIIs podem gerar distribuições periódicas enquanto o investidor permanecer cotista, mas esses valores podem variar.

Portanto, são estratégias diferentes.

TESOURO RENDa+

Acumulação → renda mensal estruturada.

FIIs

Acumulação de cotas → distribuição de resultados + possível valorização/desvalorização.

Nenhuma dessas características, isoladamente, determina qual estratégia é adequada para todos.

OS FIIs SÃO TODOS IGUAIS?

Não.

Esse é um dos erros mais comuns de quem começa a investir.

Existem diferentes estratégias.

FIIs DE TIJOLO

Investem predominantemente em imóveis.

Podem ter exposição a:

• logística;
• shopping centers;
• escritórios;
• imóveis comerciais;
• outros empreendimentos.

FIIs DE PAPEL

Investem principalmente em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário.

Entre eles podem estar:

• CRIs;
• outros títulos imobiliários.

FIIs HÍBRIDOS

Podem combinar diferentes tipos de ativos e estratégias.

Por isso:

Não compre um FII simplesmente porque ele paga um rendimento elevado.

Primeiro descubra de onde vem o rendimento.

COMO ANALISAR UM FII ANTES DE INVESTIR?

Antes de comprar uma cota, analise:

1. Qual é a estratégia?

Tijolo, papel ou híbrido?

2. Quais ativos estão na carteira?

Conheça os principais investimentos.

3. Existe concentração?

Poucos imóveis ou poucos locatários representam parcela elevada do patrimônio?

4. Como está a vacância?

Especialmente importante nos fundos de imóveis.

5. Existe inadimplência?

Observe os créditos e os locatários.

6. Como está o endividamento?

Dívida pode aumentar os riscos.

7. Quem administra e quem gere?

Gestão é parte importante da análise.

8. Como os rendimentos são formados?

Não olhe somente para o último pagamento.

9. Qual é o valor da cota?

Compare com os ativos e resultados do fundo.

10. Existe liquidez suficiente?

Considere a negociação das cotas.

COMO ANALISAR UM TÍTULO DO TESOURO?

Também não basta olhar para a taxa.

Analise:

PRAZO

Quando você precisará do dinheiro?

INDEXADOR

Selic, IPCA ou prefixado?

VENCIMENTO

O vencimento é compatível com seu objetivo?

MARCAÇÃO A MERCADO

Existe possibilidade de venda antecipada?

TRIBUTAÇÃO

Qual será o retorno líquido?

FLUXO

Você receberá no vencimento, semestralmente ou mensalmente?

OBJETIVO

O título está adequado ao propósito do investimento?

NÃO SE IMPRESSIONE APENAS COM O DIVIDENDO DO FII

Imagine dois fundos.

FII A

Cota: R$ 100

Rendimento: R$ 1,00

FII B

Cota: R$ 50

Rendimento: R$ 0,70

Olhar somente para o valor nominal do dividendo não permite comparar corretamente.

O investidor precisa considerar o rendimento em relação ao patrimônio, a qualidade e sustentabilidade da receita, os ativos, riscos e o preço da cota.

E mesmo um rendimento aparentemente elevado não elimina o risco de desvalorização da cota.

EXEMPLO COMPLETO: R$ 10.000

Imagine que João tenha:

R$ 10.000 para investir.

Ele está avaliando duas alternativas.

OPÇÃO A — TESOURO

João quer utilizar o dinheiro para um objetivo de longo prazo e valoriza proteção contra inflação.

Ele poderia analisar títulos como o Tesouro IPCA+, observando prazo, taxa real, vencimento, tributação e possibilidade de venda antecipada.

OPÇÃO B — FII

João quer exposição ao mercado imobiliário e deseja receber distribuições periódicas.

Ele deverá analisar:

• estratégia do fundo;
• imóveis ou recebíveis;
• vacância;
• inadimplência;
• gestão;
• liquidez;
• distribuição;
• preço da cota.

Qual é melhor?

Depende da situação financeira e do objetivo de João.

O ponto central é que os dois investimentos resolvem problemas diferentes.

E SE JOÃO QUISER RENDA MENSAL?

Nesse caso, ele precisa comparar a estrutura da renda.

FIIs

Podem distribuir rendimentos periodicamente, mas os valores podem variar.

Tesouro RendA+

Possui uma estrutura específica para geração de renda mensal durante 20 anos após a fase de acumulação.

Portanto, João precisa perguntar:

“Quero renda mensal ou quero renda mensal com determinado grau de previsibilidade?”

São perguntas diferentes.

É POSSÍVEL TER TESOURO DIRETO E FIIs NA MESMA CARTEIRA?

Sim.

E essa é uma questão importante.

Tesouro Direto e FIIs não precisam ser tratados como investimentos concorrentes.

Eles podem cumprir funções diferentes.

Uma carteira diversificada poderia, dependendo do perfil e dos objetivos do investidor, combinar:

• Tesouro Selic;
• Tesouro IPCA+;
• FIIs;
• ações;
• ETFs;
• ativos internacionais;
• caixa.

Mas não existe uma porcentagem universal que seja adequada para todos.

A alocação precisa considerar:

• idade;
• renda;
• patrimônio;
• objetivos;
• prazo;
• liquidez;
• tolerância ao risco;
• conhecimento;
• capacidade financeira.

NÃO MONTE UMA CARTEIRA OLHANDO APENAS PARA RENDA

Imagine uma pessoa que possui:

100% do patrimônio em FIIs.

Ela pode receber rendimentos mensais.

Mas estará concentrada em uma classe de ativos.

Agora imagine outra pessoa com:

100% em títulos de renda fixa.

Ela pode ter maior previsibilidade em determinados investimentos, mas estará concentrada em outra classe.

Diversificação não significa comprar tudo.

Significa compreender:

qual risco você está assumindo e por que ele está na sua carteira.

O MÉTODO RENDEXIS EM 7 PASSOS

PASSO 1 — DEFINA

Defina o objetivo do dinheiro.

PASSO 2 — DETERMINE

Determine o prazo do investimento.

PASSO 3 — ANALISE

Analise risco, liquidez e volatilidade.

PASSO 4 — COMPARE

Compare retorno potencial, tributação e custos.

PASSO 5 — ENTENDA

Entenda exatamente como o investimento gera retorno.

PASSO 6 — DIVERSIFIQUE

Verifique se o investimento complementa ou concentra sua carteira.

PASSO 7 — DECIDA

Escolha somente depois de compreender o produto e sua função dentro da estratégia.

CHECKLIST RENDEXIS — ANTES DE INVESTIR

SOBRE O OBJETIVO

☐ Sei para que estou investindo.

☐ Sei quando precisarei do dinheiro.

☐ Sei quanto preciso acumular.

☐ Sei se preciso de renda periódica.

SOBRE O RISCO

☐ Entendo que o investimento pode oscilar.

☐ Sei quanto posso perder em uma situação desfavorável.

☐ Consigo suportar a volatilidade.

☐ Entendo os principais riscos do produto.

SOBRE O TESOURO

☐ Sei qual título estou comprando.

☐ Conheço o vencimento.

☐ Conheço o indexador.

☐ Entendo a marcação a mercado.

☐ Conheço a tributação.

☐ Sei o que acontece se precisar vender antes do vencimento.

SOBRE O FII

☐ Sei qual é a estratégia do fundo.

☐ Conheço os principais ativos.

☐ Conheço os principais locatários/devedores.

☐ Analisei vacância e inadimplência quando aplicável.

☐ Conheço a política de distribuição.

☐ Analisei a liquidez.

☐ Conheço os riscos do fundo.

A PERGUNTA FINAL ANTES DE INVESTIR

Antes de comprar Tesouro Direto ou FII, faça esta pergunta:

“Se este investimento tiver um período ruim, continuarei conseguindo cumprir meus objetivos financeiros?”

Se a resposta for não, talvez exista concentração excessiva de risco.

Nesse caso, pode ser necessário:

• reduzir concentração;
• aumentar liquidez;
• diversificar;
• rever o prazo;
• aumentar a reserva;
• estudar melhor o investimento;
• buscar orientação profissional.

CONCLUSÃO

Tesouro Direto e Fundos Imobiliários são investimentos diferentes.

O Tesouro Direto oferece diferentes títulos públicos, com alternativas relacionadas à Selic, inflação, taxas prefixadas e planejamento de renda futura.

Os FIIs oferecem exposição ao mercado imobiliário por meio de fundos e cotas, podendo gerar distribuição periódica de resultados e valorização das cotas, mas estão sujeitos aos riscos da renda variável.

Por isso, não é suficiente perguntar:

“Qual rende mais?”

Também não é suficiente perguntar:

“Qual paga mais dividendos?”

E muito menos:

“Qual é mais seguro?”

A análise precisa considerar:

objetivo + prazo + risco + liquidez + tributação + custos + diversificação.

Um investidor que precisa de liquidez pode ter necessidades diferentes daquele que está construindo patrimônio para aposentadoria.

Quem busca proteção contra a inflação pode analisar instrumentos diferentes daquele que procura exposição ao mercado imobiliário.

Quem deseja renda mensal também precisa distinguir entre renda periódica variável e fluxos de pagamentos estruturados.

A principal lição é:

Não escolha um investimento apenas pelo retorno que aparece na tela. Entenda de onde vem o retorno, quais riscos você assume e qual função aquele investimento terá na sua carteira.

Tesouro Direto pode exercer uma função.

Fundos Imobiliários podem exercer outra.

E uma carteira bem estruturada pode utilizar diferentes classes de ativos para diferentes objetivos.

O investimento não deve ser escolhido antes do objetivo.

Primeiro vem o planejamento.

Depois vem a escolha do investimento.

FONTES

• Tesouro Direto — Títulos Públicos e características dos produtos
• Comissão de Valores Mobiliários — CVM
• Portal do Investidor — Fundos de Investimento Imobiliário
• Legislação Federal aplicável aos Fundos de Investimento Imobiliário

AVISO LEGAL: Este artigo tem finalidade exclusivamente educativa e informativa. As informações apresentadas não constituem recomendação de investimento, consultoria financeira, jurídica ou tributária. Antes de tomar decisões financeiras, avalie sua situação específica e, se necessário, consulte um profissional qualificado.

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